对未取得房产证的期房，开发商是否可以通过解除合同排除其他人的强制执行？

【案情简介】

王某与A房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定王某购买A房地产开发公司开发建设的房屋1套，房屋交付时间为2011年12月31日。

王某未按约履行付款义务，A房地产开发公司将王某诉至当地法院，请求判令解除与王某签订的《商品房买卖合同》。法院经审理于2012年9月6日作出判决：解除A房地产开发公司与王某签订的《商品房买卖合同》；该判决作出后，双方均未上诉，该判决已生效。

2012年3月5日，当地中级人民法院因某小贷公司诉王某借款合同纠纷一案，作出执行裁定，并预查封了王某房屋，且向A房地产开发公司发出协助执行通知书，要求A房地产开发公司对王某购买的房屋禁止办理转移、抵押手续。

【裁判结果】

执行过程中，A房地产开发公司以法院已作出解除《商品房买卖合同》的有效判决为由，向中级人民法院提出执行异议，请求中止对涉诉房屋的执行。中级人民法院认为本案虽然涉案房屋已被法院预查封，但A房地产开发公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权。在法院已依法判决解除《商品房买卖合同》后，A房地产开发公司作为房屋所有权人有权提出案外人异议以排除法院对其所有房屋的执行措施。故判决：停止对案涉房屋的执行。

【法官说法】

本案的核心在于厘清“房屋所有权”与“合同债权”的区别。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，王某和A房地产开发公司签订《商品房买卖合同》后仅办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记，故王某仅享有该合同的债权，涉案房产的所有权依然归A房地产开发公司所有。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定：“预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未禁止非以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。在本案中，A公司办理了初始登记（即取得了大产证），但这属于正常的开发建设收尾工作，并非恶意转移财产或规避执行的行为，法律对此并不禁止。

综上，由于房屋所有权仍归A公司，且其解除合同的请求已得到生效判决支持，故法院最终裁定停止对该房屋的执行。需要说明的是，这并不意味着王某的债务消失，而是执行标的由“房屋”变更为A公司应退还的“购房款”，申请执行人仍可就该笔款项主张权利。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

二十二、国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二十四条　被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。