第三人购买未取得产权证的房屋后能否请求开发商为其办理产权证？

【案情简介】

2019年底，王某与A房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定王某以全款方式购买了A房地产公司开发建设的房屋，购房合同对房屋的面积、交房时间、产权证的办理时间等内容均做了明确的约定，2020年12月，开发商向王某交付了房屋，但尚未办理产权证。

2021年5月，王某因经营不善，需要资金周转，将房屋卖给了张某，2021年10月A房地产公司通知王某提交相关材料办理产权证，王某便通知张某，让其准备好相关材料提交给A房地产公司，办理产权证，张某提交资料后，A房地产公司不予办理。于是张某向法院起诉，要求A房地产公司为其办理产权证。

【裁判结果】

案涉房屋系张某从王某处购得，张某与A房地产公司之间没有合同关系，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力”之规定，张某要求A房地产公司直接向其办理产权证没有法律依据，法院不予支持。

 

【法官说法】

张某只与王某之间存在房屋买卖合同法律关系，与A房地产公司之间不存在房屋买卖合同法律关系，基于合同相对性原则，张某无权诉请A房地产公司为其办理产权证，只能依据与王某的房屋买卖合同要求王某协助办理房屋产权变更登记。理由如下：

（1）合同只能在合同各方之间发生效力，对合同之外的第三人无约束力，法律有明确规定的除外。对于本案中的房屋买卖，虽然买卖的房屋属于同一标的物，且房屋买卖存在连续性，但涉及不同的主体和不同的法律关系，所以作为房屋买卖第三人的张某并不能突破合同相对性原则直接向A房地产公司主张权利，除非符合《中华人民共和国民法典》第五百三十五条关于代位权的规定。

（2）根据我国法律的规定，二手房交易需要缴纳营业税、个人所得税、契税等税种，如果允许第三人张某直接向开发商主张办理产权证，将使税收被规避，导致国家税收收入的流失。

（3）如果允许第三人直接向开发商请求过户，可能会使买受人的债权人利益受损。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力。

《中华人民共和国契税法》第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

《中华人民共和国房产税暂行条例》 第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

《中华人民共和国个人所得税法》 第二条 下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：.......（八）财产转让所得。

（供稿：审计（法务部））