开发商、物业公司、业主、业主大会、业委会的权力界限？

一、物业服务中所涉及的关系。

 

二、小区各方权力界限？

（一）开发商

开发商有权利设立前期物业公司，我国相关法律规定，允许开发商在建设工程的后期，通过法定的程序选择物业管理服务机构，并与该物业公司先行签订前期物业管理合同，前期物业服务合同对于业主具有法律效力，业主不得以并非合同当事人进行抗辩。另外，设立前期物业也是开发商的义务。

法条速递：《民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”

        

 

 

1.前期物业合同的必要性：物业的销售及业主的入住是持续的过程。这个阶段部分业主尚未入住，甚至部分物业尚未出售，业主大会尚未产生，更无法选聘物业服务企业，但这个阶段的物业管理服务又是必需的。

2.前期物业合同的持续有效性：开发商与物业公司签订前期物业管理合同后，在此后的房屋交付过程中，直至小区业主进驻后，选举出业主委员会，并由业主委员会选举出新的物业公司前，该前期物业服务合同始终处于有效履行状态，也就是说，开发商的权力边界是业主成立业主大会并选择新的物业公司之前。

法条速递：《民法典》第九百四十条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

二、业主大会

业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利、履行相应的义务的自治组织。业主大会是对物业内部的组织，不具有独立的民事主体资格，没有民事诉讼的权利。第三人侵犯业主共同权利时，业主大会不能作为诉讼主体参加诉讼，而应当由全体业主作为诉讼主体。业主大会不是常设机构，没有能力自己管理物业，需选择物业公司。必须让渡给物业公司权力，比如，管理区域的绿化养护、清洁卫生，共用设施设备、共用部位的日常运行、维护，安和环境的日常整治，等与居民生活相关的管理。

法条速递：《业主大会和业主委员会指导规则总则》第二条规定：“业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。”

三、业主委员会

业主委员会是经业主大会选举产生的履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督的组织，是业主大会的常设执行机构。执行业主大会的决定的事项，业主委员会由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，接受街道办事处（乡、镇人民政府）的指导，接受业主的监督。

业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会只是业主的代理组织，无权决定任何实体问题，小区物业管理事务的“话事权”在业主大会，而不是业主委员会。未经业主大会授权，不得处置业主的个人权利和业主公众权益，其职责仅仅限于程序性的工作，业委会无权选择物业公司，不可以决定小区共有区域的用途，也不可以决定用共有区域进行任何经营活动，更不可以决定价格和收益分配方案等，也可以说，将来业主的大事情由大家决定，小事情则由业委会来处理，业主委员会必须始终坚持代表业主的共同利益，依法妥善履行责任，确保业主的知情权和监督权。

法条速递：《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”

四、业主

根据法律规定，“房屋的所有权人为业主”，业主的财产权并不是一种单一的财产权，而是一种复合的权利。对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分；对专有部分以外的共有部分如过道、电梯、水箱、外墙面、楼梯、等享有共有的权利。

业主有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权；有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复；有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支账目；有权对物业管理工作提出建议、意见或批评，向物业管理主管部门进行投诉。

五、物业公司

根据《物业管理条例》中的相关条款，物业公司与业主、业主委员会之间属于民事合同关系，物业公司的权利来源于双方通过签订物业服务合同建立法律关系，物业公司按照合同约定向业主提供物业服务，就有权向业主要求支付相应的服务费用，还需接受业主委员会对其工作进行监督并提出有效建议。