开发商阶段性担保责任在何种情况下可以免除？

【案情简介】

2019年，刘某与某银行签订《个人住房借款合同》，约定从银行处借款70万元，并以其购买的房产提供抵押担保，葛某、刘某为该借款提供连带责任保证，某房产公司为该借款提供阶段性的连带责任保证，直至每户业主的房屋所有权证办妥并抵押给某银行或某银行规定的抵押权人为止。后刘某未按合同约定按时还本付息，某银行诉至莒县人民法院，诉讼请求为：1.要求刘某归还剩余全部借款本金及利息、罚息、复利等费用；2.请求确认对刘某所提供的抵押财产享有优先受偿权；3.要求葛某、刘某、某房产公司承担连带清偿责任。

案件审理过程中，刘某认可贷款和抵押的事实。某房产公司称，涉案房屋已完成初始登记和抵押预告登记，某银行对涉案房屋所享有的抵押权已经成立，且己方已履行《借款合同》、《同意担保的决议》项下全部义务，涉案房屋产权转移登记和抵押登记手续未办妥非因己方违约行为所致，己方担保责任应予免除。

【法院审理】

本案争议焦点为：1 某银行是否对抵押房屋享有优先受偿权。2.某房产公司的阶段性担保责任是否免除。法院审理认为：关于某银行是否对抵押房屋享有优先受偿权的问题。案涉房屋已经进行了抵押预告登记，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立，某房产公司免除其保证责任的条件已随抵押权的设立而成就，故法院判决驳回原告某银行对某房产公司的诉讼请求。

【法官说法】

房产抵押预告登记与房地产公司提供阶段性保证担保均系保障债权人实现债权的手段。《个人购房借款及担保合同》中通常约定保证人某房地产公司为涉案借款本息提供阶段性连带责任保证，正式抵押登记手续办理完毕后，保证人免除保证责任。根据上述约定，借款人提供的不动产抵押担保与某房地产公司提供的保证担保为先后阶段更替责任而非债权人同时享有之权利。本案中，因抵押物已经办理了建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，故某银行就涉案房屋的抵押权自预告登记之日起设立，某房地产公司阶段性担保责任即可免除。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
    《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。